Source: The Conversation – (in Spanish) – By Javier Bouzas Arufe, Profesor, Universidade de Santiago de Compostela
El problema de la dificultad de acceso a una vivienda digna lleva meses en el centro del debate público en España. No obstante, fue el desahucio de la octogenaria Maricarmen Abascal el detonante que sacó a la gente a las calles. La magnitud del descontento es tal que se ha convocado una huelga general el próximo 11 de noviembre.
Aunque el de la vivienda no es un problema nuevo, su agravamiento afecta especialmente a los jóvenes, para quienes tener empleo ya no garantiza poder independizarse.
¿Cómo se ha llegado hasta aquí? Más allá de la especulación inmobiliaria y la falta de construcción, es necesario considerar las transformaciones económicas y sociales que han modificado la demanda de vivienda en España.
Cuando los salarios no siguen el ritmo de los alquileres
Durante los últimos años, los precios del alquiler, tanto en España como en el resto de la UE, han aumentado a un ritmo superior al de los salarios, dificultando progresivamente el acceso a la vivienda.
Entre 2007 y 2024, último año de datos salariales disponibles, el salario mediano bruto mensual pasó de 1 410 a 2 001 euros, un incremento aproximado del 42 %. En ese mismo período, el precio anunciado del alquiler aumentó de 9,4 a 13,5 euros el metro cuadrado, un 44 %. Esta diferencia se ha ampliado en los dos últimos años, hasta alcanzar los 15,1 €/m² en septiembre de 2026, un 61 % más que en 2007.
Este encarecimiento está dificultando especialmente la emancipación de los jóvenes y ha incrementado la presión económica sobre numerosos hogares. Estamos, por tanto, ante un desequilibrio que lleva años gestándose y que se ha agravado especialmente en los últimos ejercicios.
Cada vez somos menos personas por hogar
Una de las transformaciones menos presentes en el debate sobre la vivienda es la reducción progresiva del tamaño medio de los hogares españoles. Vivir solo es cada vez más habitual, y los hogares unipersonales han pasado de unos 3,5 millones a más de 5 millones, y, según las proyecciones del INE, podría alcanzar los 8 millones en 2039. Además, si se mantuvieran las tendencias demográficas consideradas, España pasaría de 19,3 millones de hogares en 2024 a unos 23 millones en 2039, mientras que su tamaño medio disminuiría de 2,50 a 2,32 personas.
Este cambio tiene importantes consecuencias económicas pues una población estable puede necesitar más viviendas si disminuye el número de personas por hogar. Además, como el coste de las instalaciones y el equipamiento se reparten entre menos ocupantes, se incrementaría el gasto residencial por persona.
Las relaciones familiares influyen en la demanda
Los cambios en las estructuras familiares también influyen en la demanda de vivienda. Las separaciones, los divorcios y las nuevas formas de convivencia pueden aumentar las necesidades residenciales, incluso sin que crezca la población.
Un ejemplo: cuando una pareja se separa y sus miembros pasan a vivir de forma independiente, un hogar puede convertirse en dos. En España, el número anual de divorcios ha pasado de menos de 40 000 a comienzos de siglo a alrededor de 80 000 en los últimos años, llegando a rozar los 100 000 antes de la pandemia, según datos del Instituto Nacional de Estadística.
Estas transformaciones, asociadas a una mayor autonomía personal y diversidad familiar, tienen también consecuencias económicas que deben considerarse para comprender la evolución de la demanda de vivienda.
La falta de viviendas no es igual en todos los lugares
Otro elemento fundamental es la distribución territorial de la población. La demanda de vivienda se concentra en las ciudades y áreas metropolitanas con mayores oportunidades laborales y servicios, lo que explica que existan viviendas desocupadas en algunos municipios mientras que otros haya escasez. La proximidad al empleo, los centros educativos, el transporte y la oferta cultural condiciona donde queremos vivir.
Los municipios próximos a las grandes ciudades pueden ofrecer alternativas más asequibles, aunque el ahorro debe valorarse junto con los costes de desplazamiento y el acceso a los servicios. Por ese motivo, la localización es determinante en el precio de la vivienda, y una vivienda disponible en una zona con poca demanda no sustituye necesariamente a otra situada donde se concentran las oportunidades vitales.
La inmigración y el crecimiento de la población
Los movimientos migratorios también influyen en el mercado residencial. La inmigración ha impulsado la creación de nuevos hogares, especialmente en las principales áreas urbanas, aumentando la demanda de vivienda. Sin embargo, el encarecimiento no puede atribuirse exclusivamente a este fenómeno, ya que también depende de la capacidad de la oferta para responder al crecimiento de la población.
En este sentido, construir más es necesario, pero no siempre suficiente. Como señala el Banco de España, la escasez de suelo edificable, los obstáculos urbanísticos, los costes de construcción y la falta de mano de obra dificultan la incorporación de nuevas viviendas al mercado. Asimismo, determinadas restricciones urbanísticas (clasificación y uso del suelo, capacidad de uso de las parcelas, limitación del alturas, etc.) pueden limitar la oferta y encarecer la vivienda.
No obstante, muchas regulaciones persiguen objetivos sociales legítimos, como garantizar la seguridad, la accesibilidad o la calidad residencial. El desafío consiste en compatibilizar estas exigencias con la necesidad de ofrecer viviendas asequibles.
Por otra parte, construir más no garantiza que los nuevos inmuebles sean accesibles para los hogares con menos ingresos. Su ubicación, características y precio también resultan determinantes. Por ello, el aumento de la oferta privada debe complementarse con políticas de rehabilitación, vivienda asequible y ampliación del parque público o social.
La vivienda como necesidad y como patrimonio
La vivienda cumple una doble función económica, ya que, además de ser un bien necesario para desarrollar la vida cotidiana, constituye un activo patrimonial y una forma de ahorro e inversión. Esta dualidad genera intereses diferentes, pues, mientras quienes buscan acceder a su primera vivienda desean precios asequibles, quienes ya son propietarios pueden percibir una caída de su valor como una pérdida patrimonial.
Esta tensión ayuda a explicar las dificultades para alcanzar consensos sobre políticas que mejoren el acceso a la vivienda sin perjudicar significativamente el patrimonio de los propietarios.
¿Qué podemos hacer?
No existen soluciones mágicas para un problema que combina factores económicos, demográficos y territoriales. La huelga del 11 de noviembre puede contribuir a visibilizarlo, aunque sus causas lleven años gestándose.
Si las causas son múltiples, las respuestas también deben serlo. Facilitar la construcción y rehabilitación de inmuebles, agilizar los procedimientos administrativos, ampliar la oferta asequible y mejorar las conexiones entre municipios y centros de actividad económica son medidas necesarias. Asimismo, la regulación del alquiler debe evaluarse cuidadosamente, considerando sus efectos sobre la oferta y el acceso a la vivienda.
El verdadero desafío es superar la búsqueda de culpables inmediatos y centrar el debate en comprender el problema y encontrar soluciones eficaces.
Javier Bouzas Arufe no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
– ref. ¿Por qué cuesta cada vez más acceder a una vivienda? – https://theconversation.com/por-que-cuesta-cada-vez-mas-acceder-a-una-vivienda-294604